精装公寓成破旧老楼,浅析地方统一规范建筑

精装公寓成破旧老楼,浅析地方统一规范建筑

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一栋建筑的理论寿命有多少年?实际寿命又能到几年?近日,SOHO中国CEO张欣在微博上“炮轰”SOHO现代城物业,多年无投入,导致15年的大楼变得残旧不堪。老楼管理,成为商品房发展20年后,摆在现实的一道难题。

以前有一个贬义词“皮包公司”,专门用来指代那些没有固定资产,没有固定经营地点及定额人员,从事非法业务和欺诈活动的人或集体。

发难

当今大量涌现的新兴企业,广泛流行轻资产,灵活租用经营地点,甚至是动态的人员上班制度。这些新兴企业都是合法的公司,更是从事着为经济添砖加瓦的正当行业。我们经常会半开玩笑的称这些明日之星为“皮包公司”,是对他们勇敢探索全新商业模式、开创面向未来的灵活经营思路的一种诙谐的赞美。

张欣“炮轰”物业“无作为”

创业者前期资金紧张,不持有大量固定资产,就意味着没有企业园区,没有自己的办公地点。这时候租用办公室就成为了刚需,市面上琳琅满目的写字楼掀起建设热潮。

相比于丈夫潘石屹,作为SOHO中国CEO的张欣在微博上并不高调,可几天前,一段语气强烈的指责,引发了网友围观。

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“昨天去我们1999年盖的现代城。惨不忍睹,电梯间破烂不堪,大堂灯光昏暗,保安懒散地对着敞开的大门发愣。15年前刚建好时何等让人欢喜,现代建筑精装修公寓。可这些年物业管理没有继续投入,15年的楼就变成这样。”对于SOHO现代城残旧的原因,张欣归结为大修基金动用不了,而物业管理也没有再投入。因为多年没有拨款给大楼整修,粉刷,维修机电,优化物业管理……无一去做,现代精装公寓变成了破旧老楼。

世界贸易中心双塔

“业委会是假民主,任何决定都要50%以上业主通过,大部分业主都没有这份热心,业委会成了没人监管的铁饭碗。大修基金更是别想动用,因为要2/3以上的业主同意,有几个小区能用上?没有大修基金,没有再投入。”张欣“炮轰”SOHO现代城的“业委会”制度,是几位业主劫持物业管理的“假民主”,用自己关联的清洁公司、绿化公司,掏空了物业,并大胆表示“中国超过一半的物业小区是这样的状况”。

地标

探访

全球能称得上地标的写字楼当中,曝光度最高的,也是“意外”被我们全民最先熟知的,是在911袭击事件中倒塌的世界贸易中心双塔。新世纪伊始的我们正在努力搞基础设施建设,还没有今天那么多建筑美学成果,大多数人对地标级别的写字楼还很陌生,纽约摩天大楼建筑群带来了物质、文化和精神各方面震撼。

D座门禁坏在了墙上

地标自古就有。当今世界顶级地标,中国长城,纽约自由女神像,巴黎埃菲尔铁塔,悉尼歌剧院,埃及金字塔。每一个都是文化、民族、国家的代表。

位于西大望路的SOHO现代城,曾是北京东边大名鼎鼎的地标性建筑,也是潘石屹、张欣夫妇曾卖得最好的楼之一。

现在我们自己的地标级写字楼,已经盖好不少。有代表性的上海中心大厦,上海环球金融中心“开瓶器”,香港国际金融中心等。香港、上海和深圳都分别拥有超过50座摩天大楼,而摩天大楼的性质以商场、写字楼、商务公寓、酒店为主,可以看出写字楼和商业服务业有同样的地标需求。

用网友“大望”的回忆:“15年前,我去现代城写字楼B座,乘电梯时见到潘石屹,电梯里就我们俩人,他微笑地跟我打招呼。那时现代城很洋气,大堂厕所里用绿色马赛克拼的地板和墙显得很精致。”

已经成功的巨头们建设造型特异的总部写字楼,毋庸置疑首先是为了满足虚荣心,提升企业形象。国内阿里巴巴、腾讯如是,国外苹果、谷歌、亚马逊如是。巨头们的城市分部,也大多选择城市名片地标级的写字楼。

昨天,记者实地探访了15年后的SOHO现代城。下午3点,SOHO现代城D座,上班白领、快递人员、送货人员,进进出出的人流不断,既无任何人问询,也不需要签字或登记。一楼大堂的接待台,只留一张空桌子,而入门处的门禁的里侧,更是直接被从墙里拔了出来,成了“摆设”的空架子。

而还在创业阶段的新兴企业,也会尽量把办公地点设置在地标建筑内,再不济也要选择5A写字楼。对于前期资金普遍紧张的创业公司而言,表面上看这一追逐虚荣的行为实在浮躁、务虚,但他们追逐的,真的只是海市蜃楼吗?

更严重的,是楼层里的状况。记者乘电梯到达了8楼、9楼。从电梯间出来,两边的办公室外面,白色墙面上随处可见黑色的污渍,偶尔还有裂缝的痕迹。堆放垃圾的清理间,昏暗阴沉,大门敞开,楼梯间里的灯光则非常暗淡,白天也需要打开辅助照明设备方敢踏步前行。

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经历

设计布局、使用功能、管理服务

去餐厅吃饭最怕上洗手间

郎咸平教授“6+1”产业链理论,把整个产业链分成产品设计、原料采购、产品制造、仓储运输、订单处理、批发经营和终端零售七个部分。价值最低、最浪费资源、破坏环境的制造业,只占了利润的“1”,其余的六个环节占了“6”。

在西大望路一带办公的人,对SOHO现代城的物业管理也没有好感。

当今中国,依附已经称霸世界的物联网和电子商务,产业链上除了制造的六个环节几乎全部可以在办公室里用电脑和手机完成,郎咸平教授的产业升级理想已经可以轻易实现。

“SOHO现代城从外表看起来还挺好,一进里面原形毕露。”在附近办公的孟小姐告诉记者,她上周去现代城吃饭,目睹的是“楼道里墙皮发黄,卫生间全是怪味,洗手的水龙头都坏了。”

产业链上,我们当前的瓶颈是产品设计,也就是研发环节,是创意产业。得益于物联网和电子商务的廉价和易用,省下了海量的成本,产品设计在“6”当中占据的重要性和价值更突出。

在现代城里办公的白领,对大厦洗手间同样颇多微词。“大厦洗手间真的惨不忍睹,有一次朋友来公司去完洗手间出来说自己快吐了,和农村的土厕所差不多。我每次在现代城餐厅吃饭,一定是尽量憋着不上洗手间。”一位先生告诉记者,现代城的物业服务,几乎相当于没有,一点儿不像是高档写字楼。

巨头们建设的总部写字楼,无一例外剥离和外包制造环节,把资源和精力全部投入到物联网、电子商务和创意工作。极端一些的如显卡和AI界巨头NVIDIA,fabless(无工厂)芯片设计界的领袖,1.15万员工中,8191人都是从事研发的创意工作者,连物联网和电子商务在这家巨头看来都只是辅助或者说衬托研发设计工作的!

说法

全球化浪潮下,产业链分工明确,特别是产品制造环节已经基本竞争充分而没有切入空间,加上利润微薄,初创企业要想脱颖而出,唯有在产业链另外的“6”上动脑筋。这时候,公司的主体就在办公室,而最方便获取办公室的方式,就是写字楼租赁。

建筑物“保鲜”为何难?

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“我们现在转做办公楼持有,每年都有预算拨款给大楼整修、再投入,只有这样才能让中国的建筑寿命长。”张欣提出的让建筑寿命延长之法,听起来简单,做起来为何难?

写字楼,从设计布局、使用功能和管理服务三方面,天生就有满足物联网、电子商务和创意工作的原始基因。

“过了5年的开发商保修期,如墙体、电梯等建筑公共部位和设施的维修,就涉及到动用公共维修基金的问题。可在动用的制度设计上,一直存在部分缺失。”一位要求匿名的业内人士,提出了三大疑问。

写字楼,特别是超高层写字楼,广泛使用钢结构,玻璃幕墙。既满足建筑美学,又能带来空间使用效率的最大化。

第一是何种情况动用公共维修基金合理?住宅的公共部位或设施到了何种情况需要动用“大修金”,物业公司此前投入了多少成本和精力养护,大修究竟是物业平时不作为还是确实到了大修状况,对动用标准不明确,缺乏第三方机构的监管,是造成使用难的关键原因。

设计方面追求墙体在最外侧,建筑内部无承重柱、承重墙,整层连贯超大办公空间,业主自由隔断办公室空间。

第二是用完如何补交?业主首次缴存的公共维修基金用完之后该如何补交,由谁、通过怎样的途径收,这些问题目前没有明确规定,补交难自然衍生出使用难。

是的,其实写字楼的建设很粗暴。恨不得只花几个月时间,用钢材焊接一个摩天大楼,贴上玻璃幕墙,安装几部电梯就开卖。

第三是如何更好做到业主知情同意?公共维修基金是业主的专有资金,只有业主才有权利动用。因此,无论是应急情况或非应急情况,动用“大修金”需要业主的知情同意,否则很容易出现纠纷。

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