美高梅手机官方网站:大中城市多数中低收入者付完房租仅够温饱,在北京租房

(点击上面蓝字赵秀池添加关注,浏览更多房地产资讯)

  从前“买不起房租房”,随着租价快速上涨,许多人发现“买不起也租不起”

2018年的盛夏,北京住房租赁市场也很“火”。

  房租多高是合理(民生视线)

据我爱我家集团研究院统计,2018年6月北京住房租赁交易量环比增长1%,同比增长3.1%。月租金均价为4764元/套,环比上涨了4.2%,同比上涨了8%。2018年上半年,北京住房租赁的月租金均价为4649元/套,同比上涨3.8%,较2017年下半年上涨7.24%。

  大中城市房价高企,让中低收入者纷纷感叹“买不起房”,继而转变观念去租房。而现在,越来越多的租房者发现,租房贵、租房难的问题与高高在上的房价相比丝毫不“逊色”,逐渐演变成“买不起也租不起”。

如果按照每平方米的月租金计算,诸葛找房数据研究中心的数据显示:2018年7月北京市月租金为90.12元/平方米,比6月份的86.4元/平方米上涨约4.3%;6月份租金则又比5月份的80.5元/平方米上涨约7.3%。

  随着今年毕业季来临,北上广等一线城市的租房需求量又将出现“井喷”状态。房租会不会越涨越高?与收入、房价相比,房租有没有一个相对合理的区间?稳定房租难不难?记者进行了探访。

北京房租的涨幅算多吗?

  “住”成为奋斗首要目标

上涨原因何在?

  一线城市房租收入比达40%

北京的房租涨了。《中国经济周刊》记者采访的多位业内专家都认同这一点,但对于涨幅快慢,在表述上各有不同。

  一套100多平方米的房子被隔断为6居室,分为二人间至八人间不等,常住有20人左右。每张床铺价格为每月500—900元。这是位于北京市朝阳区双井地区某小区一套典型的群租房。在这里住了半年的秦女士告诉记者,这样的出租房空间十分拥挤,卫生设施不够用,人员流动性大,安全没保障。住进来半年多,她也没和房东签过正规租赁合同,但即便如此,这屋子从来没空过,一直人满为患。

北京市房地产法学会副会长兼秘书长、首都经济贸易大学教授赵秀池直言:“近期房租上涨较快。”

  “就是因为便宜。”秦女士说,就在同一个小区内,60平方米的一室一厅月租金在5000元左右,自己虽然每个月收入有五六千元,但也负担不起这么高昂的房租,只得暂时屈居群租房。

诸葛找房数据研究中心首席分析师陈雷说:“相对历史数据来说,房租单月环比涨幅超过2%,相对来说涨速比较快。”

  据北京市统计局日前公布数据显示,2013年4月份,北京市居民消费价格总水平同比上涨3.2%。其中,包括城区与郊区在内的住房租金上涨7.6%。“这两年房租长的确实比较快,尤其是北京上海这些城市,从2011年开始,房租与上一年相比,涨幅都在15%左右。这是一个很高的涨幅。”北京中原地产市场研究部总监张大伟说。

我爱我家集团研究院院长胡景晖则表示:“套均月租金的年度同比涨幅,比二三线城市要快一点,但与北京以往相比,毕竟目前还是个位数,算说得过去,比如2007、2008年的时候,当时我爱我家的数据统计显示,有过27%的涨幅。”

  面对日渐增长的租金,绝大多数租房者称“难以承受”。目前在大中城市,租房者多数是无房、买不起房以及在当地就业时间较短的中低收入者,比如刚毕业的大学生以及外来务工者。租房是他们的“刚性需求”,但他们中多数人的月收入付完房租后仅够“温饱”。

房租由供求关系决定:供不应求则房租上涨,供过于求则房租下降。但除此以外,导致北京租金上涨是否还有其他方面的原因?

  毕业两年的小杨在北京通州区北苑路北与人合租了一套六七十平方米的两居室,每天要挤一个多小时的地铁到公司工作,而每月1000元的房租对于月收入四五千元的他来说,负担也不算小。“对于工作一段时间的人来说还好,刚毕业的大学生太难了。”他说,“大家都想在地铁旁边找房子,交通方便,但房租越来越贵。”

陈雷说:“一是房价上涨,一定程度上带动租金上涨。二是最近处于毕业季,北京租房需求上涨较快。三是随着长租公寓市场的兴起,租赁市场逐渐的规范化,租赁住房质量提升,租赁运营成本提高,导致租金上涨。四是随着北京对于非法违建租赁房屋的整治,租赁房源减少,供不应求。五是政策对于租赁市场不断推动,但对于租赁市场的制度规范并未及时跟进,市场短期出现一些混乱。”

  房租多少是合理?从需求方——租户的角度讲,他们最看重的是租金收入比。租金收入比,即房租在收入中所占比重,能够直观反映出承租的压力水平。调查显示,一线城市的房租收入比已高达40%,这意味着解决衣食住行中“住”的问题,已成为奋斗的主要目标。如果房租收入比继续提高到50%、60%,则会产生明显的挤出效应。

赵秀池提到:“具体到北京,租赁住房的需求量是很大的,大部分外来人口都是租房住。租房也是分不同层次的,高中低端都有,既需要提供成套家庭住房,也需要提供单身宿舍。房价与房租有一定互动关系,一般而言房价上涨,持有住房的投资成本提高,房租也会上涨。对于房价房租上涨过快的城市,既要增加产权房供应,也要增加租赁住房的供应。”

  事实上,相对2010年和2011年,2012年北京房租的同比涨幅已相对趋缓。链家地产市场研究部张旭认为,尽管涨幅趋缓,对于很多低收入和普通白领阶层的租房人群来说,租金上涨带来的压力仍然很大。这主要体现在三个方面,一是大户型涨幅较大,弱化了合租优势;二是郊区租赁需求增多后促租金上扬,涨幅大于市区,郊区租房也越来越贵;三是经过之前连续的快速攀升,基数越来越高。

针对合租情况的大量存在,中原地产首席分析师张大伟指出:“租赁市场单套租金的确明显上涨,但租户主要的租赁行为是按间算的,所以在当下市场,套均租金价格意义有限。目前市场大部分租赁房源已经被中介或者公寓运营方改造为N+1、N+2的形式,也就是在原本2居、3居的套房基础上,增加1到2间卧室的模式已成主流。这种情况下,平均单套的租金虽然上涨了,但租户面对的租金上涨要低于市场上涨幅度。”

  大中城市的居民平均收入虽然年年也在涨,但远达不到15%以上的速度,多数城市居民收入涨幅在10%以下。而新进入劳动力市场的青年,起薪近几年甚至在下降。最近的一项调查显示,由于就业形势严峻,2013年高校毕业生起薪期望值较2010年下降一半。“可能‘北上广’就不是我们该呆的地方吧。”采访中,有人很悲观。

张大伟还提到,目前为止,很多银行开始介入租赁市场,提供了信贷工具,押金信用。贷款服务虽然是针对部分开发商提供的长租房源,但租赁消费是属于时间消费,居住是基本生存需求,如果租房都选择贷款,那么不仅不符合中国人的传统,也不利于房地产的理性消费。

  房屋租售比仍低于国际水平

租售比困局

  持有人出租房屋动力不足

除上述因素可能导致北京房租上涨,多位专家还提到了租售比问题。(编者注:房屋租售比是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积房价之间的比值,或是每个月的月租与房屋总价的比值。)

  业内人士普遍认为,未来一线城市房租继续上涨的压力仍然比较大,关键原因在于租房市场的供求关系不平衡。

赵秀池认为,目前出租收益率较低,甚至收不回住房投资的利息,是房租上涨加快的一个主要原因。张大伟则表示:“租金的绝对值对比收入虽属高位,但如果租金对比房价,当下以北京等一线城市为例,租售比只有1%到2%。这种情况下,租金依然有长期上涨的推动力。”

  在需求端,近两年进入大城市的大学毕业生和外来人口数量不断增加,同时房价持续高企和限购政策越来越严,使很多购房者转而租房,增加了需求。

在胡景晖看来,北京楼市的租售比问题是一个困局。他对《中国经济周刊》记者说:“衡量一座城市的房租水平,还要看房租占年轻人收入的多大比重,超过40%就是一个比较沉重的负担了。在欧美发达国家,三分之一的收入无论如何也够支付房租了。而北京大部分年轻人还处于一种合租状态,租金就已占到收入的40%到50%。为什么出现这么多月光族?因为房租占去一半,平时看个电影、吃个饭、谈个恋爱,基本上就月光了。从这个角度讲,我们年轻人的租房压力大于发达国家。”

  而在供应端,闲置房屋长期无法盘活成为租赁房源,进一步加剧了供求矛盾。

“房租翻一番,且房价跌一半,租售比就能达到一个合理水平。但这种情况能接受吗?房租翻一番,老百姓受不了;房价跌一半,金融市场受不了。所以这个问题就无解了。”胡景晖说。

  曾有乐观人士认为,在房地产调控持续严厉、楼市成交量较低的情况下,会有不少人把原本打算出售的房子转为出租,可以增加租赁房源。但事实上,效果并不明显,很多房主宁愿暂时空置房产,也不愿意用于出租。究其原因,有人认为房屋出租后损耗风险高,影响日后出售收益,更多人则在理性的评估房价租金比以后,放弃了出租。

那么对于租房者而言,房租占收入的多大比重较为合理?

  从供给方——房产持有者的角度讲,租售比是衡量房租价格是否合理的关键指标。

发表评论

电子邮件地址不会被公开。 必填项已用*标注

网站地图xml地图