付不起租金开不起年会,北京CBD租金都扛不住了这说明什么

付不起租金开不起年会,北京CBD租金都扛不住了这说明什么

摘要:我上班的500强,在北京CBD待不下去了
北京国贸CBD,是中国财富版图中最重要的坐标之一,繁荣的奶与蜜之地。过去30年,它与进入中国的外企密不可分。如今,一些外企却悄悄从这里撤离。在外企度过自己青春岁月的人们,也面临或走或留两难的选择。
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北京CBD租金都扛不住了这说明什么?来自齐俊杰看财经的原创专栏北京CBD租金都扛不住了这说明什么?

  我上班的500强,在北京CBD待不下去了

近日,房地产服务商仲量联行和世邦魏理仕分别发布了最新一期北京写字楼市场报告。数据显示,2017年第一季度,北京写字楼市场交易清淡,较上季度缩减31%,租金和空置率保持平稳。随着未来国贸大厦B座等项目入市,租金将面临压力。

  北京国贸CBD,是中国财富版图中最重要的坐标之一,繁荣的奶与蜜之地。过去30年,它与进入中国的外企密不可分。如今,一些外企却悄悄从这里撤离。在外企度过自己青春岁月的人们,也面临或走或留两难的选择。

未来六个月,北京写字楼市场预计将有五个项目落成,为市场提供约29万平方米写字楼面积。供应分布在CBD、燕莎、望京和奥运村区域。在未来五到七年间,CBD的新增甲级办公楼面积接近230万平方米,其中近三分之二集中在单一的超大街区内,形成CBD现有区域在三环路东侧的拓展区。因此预测,在未来三到五年,CBD的办公楼租金将下跌15%。

  来源 | 每日人物

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  文 | 罗婷 荆欣雨

租金下滑是好事吗?是好事,这就跟发烧一样,是一个市场自己调节的过程,租金太高企业负担不起,那么只能是降租金,直到企业负担的起为止。

  国贸30年,风景变了

但写字楼的租金也一直都是一个城市的经济先行指标,由于在CBD上班,其实我还是很有发言权的,从去年开始北京写字楼的租金就已经下降了,有的地方降幅已经超过了30%,CBD很多的写字楼由租金11块钱每平米每天,降到了8块钱,即使这样,中介天天都得扛着板子在马路上摆摊。而写字楼里的也空出了很多的位置。要知道这是在国贸B座没有建成,对面的两座大厦没有封顶的情况下,就已经出现的事情。所以其实写字楼的租金下滑,和供应增加没有太多的关系。只能说供给增加,在未来一段时间,将让写字楼的前景恶化。

  直到今年4月,在国贸1座一家英国律所工作的Tara因为公司厕所维修,第一次走到别的楼层,才知道楼下的外国投资公司已经悄无声息地搬走了。整个大楼空荡安静,只有他们在夜以继日地加班。

如今很多公司都选择了不续租,有的是因为公司经营不善,有的是因为成本太高。更多的是因为签约价格太高,两三年前的价格跟现在比贵了2-3成,所以公司宁可选择搬家,在旁边再找一个办公地点,也比续约划算的多。所以经常看见公司在各个相邻的大厦之间搬家的游戏,而且现在签约都是越来越短。因为大家都清楚,弄不好明年价格还要降。

  供职于全球四大会计师事务所之一的Fiona,发现她的日本客户,好不容易从老旧的丰联大厦搬进国贸三期,占了一整层,今年又因为付不起租金,砍了三分之二的面积。

北京的写字楼都这样了,全国呢?空置率似乎越来越高,上海苏州杭州广州的写字楼空置率也都快10%了,去年还引发了退租潮。当然这跟集中清理金融乱象有关,最爱在这些城市租房的P2P大量退租,引发的连锁反应。但如果城市的竞争力强,也应该能够马上平抑波动,没道理大半年了,这个矛盾不但没有缓和还在愈演愈烈。北上广深尚且如此,全国其他城市,可见一斑。

  今时不同往日。大约10年前,供职于一家物业顾问公司的熊志坤曾站在大北窑桥的东南角仰望四周高耸的楼群。在招商局大厦东边,惠普与摩托罗拉各自冠名了一栋楼。两张大大的广告牌在风中鼓胀。那是通信制造业的黄金时代。

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  如今,外企在CBD地区的租户中仅占到30%。在2003年,这个数据还是70%。

写字楼的租金下跌,说明经营活动减退,公司都活不下去了,谁还租场地啊。那么为什么公司都干不下去了呢?说明宏观经济形势在进一步恶化,民间投资和民营企业的经营意向并不强烈。大家觉得没钱可赚,自然也就什么都不干了。去年钱都流到了房地产领域,一方面造成了炒房热,另一方面造成了实业冷,炒房越热地产项目上的越多,要知道地产是要以实业支撑的,如果没有制造业和服务业的这些公司支撑,谁还去租房子办公司?没有公司了,拿什么就业,没有就业了,凭什么在这里买房子安家。这是一条经济链条,千万不能本末倒置。如果民营经济都不干了,那么最后就是委内瑞拉,很多人还在纳闷为什么,一个地下有巨大石油财富的国家,却天天饿肚子,说白了就是国进民退非常严重,委内瑞拉1999年到现在,一共侵占了1400家公司和私人资产。大家都不搞了,全都撤离了。你以为占便宜了,最后发现自己根本就玩不转。现在知道哪有石油,但却不知道哪还有钱。想赊账都找不到对象了。采不出油也就更没有钱。

  最近几年搬离这里的企业,可以列出一条长长的单子。从英特尔、雅虎、奔驰,到惠普、摩托罗拉、默沙东、阿尔斯通……从IT业、制造业到医疗行业,有一些公司搬到望京、亦庄等租金更便宜的区域,还有一些,彻底离开了中国。这一切正在并可能继续发生。

所以千万不要走到这一步,民营经济才是经济的活力所在,而写字楼的租金是民营经济的重要指标,写字楼租金开始下滑了,足以给我们敲响警钟。说明我们增长的发动机正在熄火。前两年还租的起的写字楼,现在租不起了。说明经营质量也在下降,那么员工收入也会受到影响。所以我们才看到上面坚决调控的决心,坚决要打掉资金脱实向虚的趋势,不是他们不想躺在土地上收出让金,而是十分清楚,如果实体经济被破坏了,土地这张床也一并会被打翻。从这点上看,政府的利益从未改变,但做法却已经完全相反。留得青山在不怕没地卖,如果跟委内瑞拉似的青山都没了,即使满地石油卖给谁去。

  这件事的另一面,是排着队等待进入国贸的内资企业。

  这毕竟是北京国贸CBD,是中国财富版图中最重要的坐标之一,繁荣的奶与蜜之地。最顶峰时,这里聚集了超过170家世界500强。每天有超过40万人在这10平方公里左右的地方办公。

  站在国贸桥的十字路口,你仍然可以看到苹果、壳牌、三井住友、汇丰银行的中国办公室,南岸的银泰大厦里有思科和美林,著名的大众、福特、三菱也在附近。如果中关村对标的是硅谷,金融街对标的是华尔街,那么毫无疑问,国贸的野心是成为中国的曼哈顿。

  过去30年,它与进入中国的外企密不可分。80年代末,刚进入中国的英特尔一直蜗在民族饭店里办公,两年后才成为北京第一栋写字楼国际大厦的房客。这栋通体深棕的大楼在略显荒芜的建国门外大街上立了起来,因为像一块巧克力,甜蜜、诱惑,充满异国风情,有了一个好听的名字叫“巧克力大厦”。

  大量的外企飞到东方,开始了他们的掘金之路。他们一路从燕莎、丰联广场、长安俱乐部,升级到赛特大厦、京广中心、国贸……楼群互相竞争,又共同塑造了如今的CBD。

  他们用办公室所在地,直接表达富裕程度。自从普华永道四个大字的霓虹灯挂上了建外大街的大楼,不远处的王府井安永、德勤和毕马威也迅速冠名了自己的办公楼。四大的内部员工间流传着这样一句话,“什么时候这个楼不是我们冠名了,那说明我们最近业务量真的很差了。”

  他们还启蒙了某种新的生活方式。从国贸三期大堂乘电梯到80层只需要40秒,高处视野宽阔,天气晴好时能看到远处的西山起伏。在律所的办公室里,每个女律师至少有3双高度不同的高跟鞋以应对不同的客户。许多公司员工出门坐的是专属的黑色轿车,到机场单程200元,是出租车的2倍。

  在国贸商城的欧洲奢侈品牌店里做销售的Alice回忆起十年前,她接触的客户文化素质高,待人客气。相熟的客户过生日,派人给店里送来生日蛋糕,一年后她们才知道是谁送的。有人家里挂着一墙的名牌包,一年也背不完。那时她觉得这才是奢侈品真正的打开方式。

  如上种种,俱往矣。内资企业挤破头要进的CBD,一些外企却在悄悄撤离。进入国贸30年,从繁盛到开始沉寂,外企正在经历和面对的究竟是什么?

  效益太差,年会干脆取消了

  外企客户对租金更敏感了。这是物业顾问公司第一太平戴维斯的发现,他们感觉外资企业这几年的预算控制变得严格。价钱之外,他们依旧关心环保问题,要求更好的新风系统,更高级的pm2.5过滤。

  内资企业在租金上的阔绰,与外企形成鲜明对比。根据中原地产的数据,如今国贸三期的租金最高已达到了1500元(每平米每月),东边的财富金融中心与环球金融中心的均价是580元,京广中心要价也不低,均价630元。

  高价不影响CBD的火爆,今天有外企退租,第二天就有许多内资企业递申请表进去。他们在资质上也许不如500强,但架不住舍得花钱。CBD的写字楼也吃过亏,前两年许多P2P、小额贷款公司以高额租金入驻并迅速破产,许多受害者去堵门,成了“社会不稳定因素”,如今他们再不欢迎这类公司。

  缩紧的租金预算背后,是部分在华外企不容乐观的经营状况。

缩紧的租金预算背后,是部分在华外企不容乐观的经营状况。图 / 视觉中国

  张勇是一家大型制药企业的经理,近几年,他们公司年会从南非、澳大利亚和新西兰变成了三亚。年会大奖从欧洲双人游,成了最新款iPhoneX。

  制药一直被人们视为利润丰厚的行业,他们云集在CBD:阿斯利康和辉瑞在丰联广场,曾被CCTV评为最佳雇主的诺华在国贸,诺和诺德在环球金融中心租了近万平米。但在今年,他们皆传出了裁员的消息。

  一名药企员工在知乎上写到:每到年会时,看着一个个同事上台领五年长期服务奖,十年长期服务奖,甚至还有二十年的同事。你会突然觉得身为这里的一员,这辈子都不想掉队。然而事情就发生在今年,一个合同到期的同事竟然没有被续约,我们都很吃惊,头一次知道这个“温馨的大家庭”是会抛弃家庭成员的。

  年会一直被员工们认为是企业经营好坏的风向标。这几年,亚马逊(中国)的年会,地点从国贸到了大学的体育场,阳光普照奖从红酒变成橄榄油,再降级成充电宝。去年因为效益太差,年会干脆取消了。

  它正在经历自己的至暗时刻。在亚马逊(中国)工作两年的员工Helen说,亚马逊国内的零售部门近几年持续亏损,辉煌时市场份额有20%,如今降到了可怜的0.6%,“惨得很”。就连一时风头无二的图书领域,去年也亏损了50%。

  另一家备受讨论的跨国互联网公司是LinkedIn,去年夏天,CEO沈博阳离职,LinkedIn中国被微软收购。沈博阳离开后,他们花大力气打造的本土化社交aPP赤兔再也没有更新过了。沈博阳在告别信中写道,“跨国互联网公司在中国举步维艰,在一家成熟的跨国公司内部创业开创一个新的模式更是难上加难。”

  还有更多的坏消息传来。先是跨国巨头希捷宣布关停其全球最大的生产基地苏州工厂。美国科技公司甲骨文被曝裁减200多个北京研发岗位。而通用电气则关闭了上海技术中心。

  在就业市场上,外企再也不是首选了。在亚马逊前员工Iris毕业的2012年,外企管培生还是大家最心仪的岗位之一。那年,包括她在内的几乎所有北京师范大学管理学院的学生都去参加了联合利华的招聘会,但题目太难,没人杀到面试环节。他们当时猜想,“得是校学生会主席才能过吧。”

  外企人力资源机构万宝盛华的雇佣前景调查报告显示,2010年第四季度时,外企的雇佣前景指数是50%以上,到2018
年第一季度,这个数字已降到了9%。

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