美高梅手机官方网站对2020年楼市的8个判断,企业不要有侥幸心理

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他是上午演讲中最后一位登台的嘉宾,主持人陈伟鸿在介绍时,是从他的绰号开始说起的,“耿直BOY”“中国好老乡”“白衣骑士”“接盘侠”。

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他说,真正的勇士敢于直面多样的人生。顺驰时代,他挑战一哥万科;融创时代,他带队伍冲进行业前五;最近“接盘侠”用超40亿元的代价接盘李嘉诚旗下大连项目,让人们再一次见识到他与大腕掰手腕的能耐。

原标题:孙宏斌、任泽平等地产大咖:对2020年楼市的8个判断

这一连串的介绍后,台下听众早已猜出他就是融创中国控股有限公司董事长孙宏斌。

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在热烈的掌声下,“众人眼里的节奏大师”孙宏斌站在了台上,已经较少发表观点的他在11月5日这天,在由中国民生银行主办的“中国不动产金融年会·2019”上,以演讲题目“新形势下融创中国的判断和选择”为主题,谈到了宏观调控,谈到了企业发展,同时给政府、企业、银行提了建议,他认为这次调控不是短期的,企业不要有侥幸心理;同时他表示,调控降低了地方政府、市场、企业的预期,风险也低了,对于企业是件好事。

年关已至,又到了地产人做总结定计划的时间了。但这两年的年底,地产人都很焦虑,因为调控一直看不到松绑的迹象,未来市场到底怎么走,看不清方向。这个时候,不妨看看地产大佬们的做法,听听他们的想法,从中获得启发。

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近日,在民生银行主办的“2019年中国不动产金融年会”上,融创集团董事长孙宏斌、恒大集团研究完院长任泽平、著名经济学家钟伟、国家统计局原总经济师姚景源等十多位大咖,发表了对2020年楼市及未来趋势的8个判断。

“地方政府现在慢慢也把期望值降下来了”

判断一

他一如既往地“实话实说”。

不要幻想调控松绑

他说,目前,让经济依赖房地产还是不依赖房地产是一个已经上升到政治高度的国家战略。为什么?原因是与房地产行业相关联的产业太多了,这些行业约占GDP的30%;土地收入再加上税收,约占整个财政收入的40%。房地产行业贷款,约占GDP的28.9%,加上其他行业贷款,用房地产做抵押的接近50%。所以这个行业太重要了,占有的资源也太多。

也不用过于悲观

“因此,改变经济过度依赖房地产已经是一个国家政治高度和长期战略选择了,我们要理解这次调控。很多人认为现在的压力很大,什么时候能够放松调控?我说不太可能。”孙宏斌表示,2016年10月,政府开始“限价”,很多人觉得2017年“两会”后就能放开,结果没有放开;认为“十九大”后会放开,没有放开;2018年“两会”后会放开,也没有放开,一直等到今天,已经第四个年头了还是没有放开。为什么?主要是因为这个行业太重要了,我们要理解新形势,这个新形势就是两句话,一句是钱不能去房地产,第二句是房地产不能作为经济刺激的工具。所以企业不能有侥幸心理,调控基本上会持续很长时间。

政府对房地产行业的定位,对行业影响很大。经济是否还依赖房地产?这是一个国家战略。

另外,他也认为这次的监管调控有几个要点:第一是限价,限价是一城一策,限价和一城一策既防涨也要防跌。第二,融资端的总量控制和合规性监管,对房地产行业会影响非常大。第三,原来融资端是九龙治水,涉及境外债、境内债,以及发改委、外管局等,现在有了一个“龙网”,已有相关部门监控融资端。“这几个措施我相信是长期的,这样做的目的是以‘稳’为目标;但‘一城一策’是防跌的,限价是防涨的,所以市场不能涨也不能跌。长期来说,我相信涨的压力会特别大;短期来说,跌的压力会特别大。”

为什么?地产行业太重要了,这个行业及相关行业在整个GDP中要占到30%;卖地收入加上税收收入占整个财政收入的40%。这个行业贷款,占28.9%,加上其他行业贷款,用房地产做抵押的,是50%。

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大家一定要理解这一点。很多人幻想着调控什么时候松绑,不太可能。很多2017年、2018年买地的房企,都错判了形势,以为调控短期内就会松动,结果第四年了还没有放开。所以不能有侥幸心理,这一轮调控基本上会持续很长时间。

未来房地产的规模有多大?

总结这次调控,主要是三句话,一是房价不能涨,二是钱不能去房地产,三是房地产不能作为经济刺激的工具。这一轮加上上一轮的限价,这是一个长期的行为。

他表示,这个行业的规模我估计还会保持很多年,今年市场销售规模大概会在16万亿元,且还会保持很多年。一个是城市化需求;另一个是改善型需求。

限价对地产行业是好事,最起码风险小。而且调控把地方政府的期望值也调下来了,原来房价跌了,地方政府地价不降,随便出来的地价起价算一下账,都亏钱。现在地方政府慢慢把期望值也降下来了。未来限价把风险控住,限负债总额是把杠杆率降下来,这个行业发展会更加健康。所以房企明年拿地做项目,也要遵守一个判断,即房价不怎么涨,有了这样的底线,风险会小很多。

同时,他认为行业还会有一些变化,一是即到销售规模达到15万亿元量级时,会从增量市场向存量市场转变,这并不是指二手房市场的存量、增量,而是一手房市场的存量,这个时候就会很难做了。

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二是,这一轮去库存基本上把一二三线城市的库存去没了,现在出现了一二手房价倒挂,房价也给限制住了。最大的问题就是把风险挤压到了低线城市,四五线城市、五六线城市;低线城市房价翻了一番,供应量增加很多,有风险吗?没有。但要看结构的话风险大了去了,这是结构性风险,也包括一二线城市。

大家也不需要过度悲观,很多人说,2019年1-9月,房企拿地和2018年同比下降了20.2%,看起来很糟糕,但实际上,2018年底2019年初下降了34%,也即2019年底拿地比年初又回升了14%。

三是,今后在负债总量管理的情况下,想增加负债是几乎不可能的,这种管理下,房地产行业的杠杆在下降,因为限价,将整个行业的风险定住了;建设总量被控制后,杠杆率降下来了。而且现在好就好在调控已经把政府的期望值调下来了,原来房价跌了,政府的地价不降,随便出来的地价起价算一下账都是亏钱的。所以地方政府现在慢慢也把期望值降下来了。“限负债总额把杠杆率降下来后,这个行业我觉得会更好一点。”

恒大集团研究完院长任泽平

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判断二

“银行要支持头部企业”

如果房地产供给继续下降

对于房地产企业来说,他认为一定不能把这次调控当成短期的,它一定是长期的,是国家战略。“现在,习总书记理论体系的支柱是以人民为中心,那么以人民为中心房价就不能大涨。”

一年半后房价可能又会上涨

企业也要提高综合竞争力。首先,要去库存,库存有问题说不上是综合竞争力。“有库存很麻烦,挣点钱很难亏钱却特别容易。所以如果库存有问题,土地储备布局不对且贵了,那基本上就别说综合竞争能力了,只能说能不能活着”。其次,做好企业的品牌、产品、服务。再次,要提高企业的综合竞争力还要看布局和土储质量。第四,要坚定布局消费升级,像文旅、文娱、教育、医疗、大健康等这些都是大行业。上述产业我们也进行了一定布局,这些布局主要是为了今后5年、10年以后的发展,企业发展不仅要从容稳健,还要讲规模、讲高质量增长。

2019年中国房地产销售面积是负0.1%,但是全国房地产销售额同比增长7.1%,这俩数放在一起,就是告诉你,房价实际是上涨了。我国目前经济下行压力比较大,而房地产仍然是经济平稳运行的一块压舱石。据预测,房地产对GDP的贡献率2016年曾经达到16%左右。即使是经历过房价泡沫的日本,房地产对GDP的贡献率也高达13.5%左右,而美国是14.5%。

在是次会议上,他也给银行提了些建议,一是他认为银行可以限总量,但不能将按揭限得太狠,按揭如果没有增量的话,房地产行业会很麻烦。二是也要支持并购,原因是并购是解决风险最快的方法,不管是从额度上还是并购贷上都要支持。三是要支持头部企业,“前5名大概占据了18%的市场份额,我估计我们是在前5名里。5年后,大概市占率会达到30%。这个数据水平,是与其他行业的正常水平接近的。汽车行业的前五名占据了51%,啤酒行业占据了73%,空调行业占到了78%,手机行业前五名占到了83%。头部房企市占率的提升,有助于提升地产行业的稳定度。”

2019年1-9月份,我国房地产开发投资同比增长了10.5,但是我们要看到一点,尽管保持了10.5,但已经是连续5个月持续下降。

很多学者、企业家担心经济下滑,未来房价会下跌。恰恰相反。一年半以后中国房价很可能又会上涨,为什么?

因为房价调控的有效方法是供需相结合,保持房地产开发投资适度增长与稳地价、稳房价、稳预期是一致的。房地产投资在下降,说明供给在减少。2019年9月末,中国商品住宅库存已经回落到2012年水平,库存实际上已经大幅下降。

如果未来供给持续地下降,那未来房价上涨就是大概率事件。当然,房价在短期内大幅上涨并不符合房地产企业利益。房价短期大幅向上涨了,肯定会迎来更严格调控,又会迎来房价的下跌。

判断三

总盘子维持在15万亿前5名能占30%

前5名能占30%

房地产行业规模2019年大概是16万亿左右,这个规模大概还会保持很多年。

一个是城市化的需求。因为现在中国房地产常住人口、城镇化率是53.77%,远远低于发达国家80%的平均水平,根据国务院发布的《国家人口发展规划2016-2030》,2030年我国城镇化率将达到70%,按照这个数字估计,未来12年城镇人口还要增加1.46亿的,这需要大量住房。另一个是改善性需求。每个人10个朋友当中,肯定有5个人要改善换房,你不换也能活着,但是都想换。所以这个行业规模估计还会保持很多年。

地产行业另外一个变化,当行业规模达到15万亿量级时,地产从增量市场往存量市场转变了,这是个特别大的变化。以前开发商一直抢增量市场,增量从2007年3万亿到现在15万亿,增了5倍,这个时候大家日子都好过。但以后就是存量市场了,这个时候就难做了。

储计在五年里面,这个行业的前五名能占到30%,为什么?因为每个行业,比如汽车行业中国前五名是51%,啤酒行业是73%,空调行业78%,手机行业83%。地产行业前五名是18%,再过五年,30%问题不大。

国家统计局原总经济师姚景源

判断四

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