买到就赚百万,北京限竞房迎交付大年

买到就赚百万,北京限竞房迎交付大年

为应对开发商在摇号中的人为排序,一些城市要求参与摇号的楼盘向刚需人群倾斜。杭州市规定,对“无房家庭”给予倾斜,提供一定比例的房源保障;成都市要求,商品住房按照“棚改货币化安置住户、刚需家庭、普通登记购房人”的顺序摇号排序、依序选房。

克尔瑞研究中心2019年10月底也称,对北京2016、2017年成交的86幅含宅地块的运营情况进行统计分析发现,在已经开盘的66个项目中,只有三成项目盈余,超七成项目面临亏损。在限竞房中,西城天铸、金辰府、颐璟万和、禧瑞春秋、北京岭秀、观承别墅•大家的房价地价差分别约为17423元/平方米、14975元/平方米、8348元/平方米、7652元/平方米、6926元/平方米、3742元/平方米,这些项目都将亏损。

该研究中心认为,限竞房已经连续14个月出现供应大于签约,除少数位置较好的项目签约相对活跃外,大部分项目的去化难度越来越大。同时,限竞房的供应量在下半年将会出现井喷现象。

在企业无利可图的情况下,楼盘的交付质量引起了市场关注,在北京,即使是单平方米动辄十万元、总价款超千万元的豪宅项目,也不乏因为质量问题而出现维权的情况。业内人士指出,2020年、2021年将是限竞房项目的交付大年,房屋质量问题应引起各方高度关注。

“现在参与热门楼盘摇号的购房者,一般都是先摇到号再去卖房或腾挪首付款,开发商也会给出一段时间让客户筹措资金。如果按照其他城市的摇号政策来执行,北京的热门项目估计也卖不动。”这位分析师说。

限竞房,即限房价、竞地价,在土地招拍挂时就设定了未来商品房的销售价格,当土地竞拍价格达到上限后,开发商对自持比例、配建公租房面积等进行竞拍。同时,购房人在取得项目产权后五年内不得上市交易。也就是说,政府部门设立了限竞房项目的最高价格红线,开发商不得逾越,但向下浮动并无限制。这类住宅仍是商品住宅,不属于保障房序列。

03 市场下行,多数限竞房销售不理想

陈霄称,高地价让房企利润空间被压缩,快周转成了其必然选择,而快周转可能会带来房屋质量隐忧。严跃进认为,利润低甚至亏损并不一定会引发房屋质量问题,但客观上讲,一些企业确实存在偷工减料的冲动,“减配”的可能性是存在的。

01 内购消息不断,项目负责人否认

2018年9月,突破8万元/平方米限价红线、销售均价达9.5万元/平方米豪宅项目华润昆仑域陷入质量风波,引发不小的关注。有分析认为,虽然华润昆仑域打破了北京住宅的限价红线,但与当时周边12万元/平方米二手房相比,售价依旧偏低,盈利水平不高甚至陷入亏损,这或许是品质打折扣的原因所在。

从2016年开始,北京出现了“限房价,竞地价”地块,这类地块在限定销售房价的基础上竞拍土地出让价格。不同于共有产权住房,“限竞房”仍属于商品房,购房者只需满足北京限购条件即可。

易居研究院智库中心研究总监严跃进对中新经纬客户端分析,一般情况下,地价占到房屋售价的30%,再刨去建安、营销、税费等成本,项目才能盈利,而现在北京很多限竞房地价占房价的比例过高,是亏损的重要原因。

西山锦绣府的开发商是北京紫光科城科技发展有限公司,天眼查数据显示,紫光科城有两个法人股东,一个是紫光集团旗下的公司,另一个是紫光集团董事长赵伟国名下的私人企业控股的公司,后者是紫光科城的控股股东。

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北京市海淀区房管局的一名工作人员对中新经纬表示,他们之前注意到了网上的一些消息,已经主动约谈开发商,要求销售时做到公平、公正。

北京朝阳区一在建楼盘 中新经纬 薛宇飞 摄

02 开发商主导摇号,如何保障公平?

楼盘 中新经纬 摄

一些热销楼盘实施摇号选房,成为保证购房者公平、公正买房的手段,在楼市火热的2017年、2018年,上海、杭州、成都等数个城市相继出台了摇号选房政策。杭州市2018年4月发布通知称,商品住房项目应采取公证机构主持摇号方式开展销售工作,房地产开发企业应一次性公开销售所有准售房源,不得分批销售。

张大伟称,房价与地价差距较小,开发商在拿地时就已经知道,之所以还敢高价拿地,是出于对市场的未来预期较好。出让较早一批限竞房地块时,市场还比较热,开发商相对乐观,对项目的地下货值预估较高,同时,由于限竞房售价低,开发商认为项目会快速实现去化,财务成本也低,可以实现盈利。但随着市场下行,销售变得比较缓慢,地下货值也难以卖出高价格,利润慢慢就被融资成本吞噬了。

一位不愿具名的房地产分析师对中新经纬表示,北京的限竞房项目没有统一的摇号政策,是由开发商在主导摇号选房。海淀区房管局的上述工作人员称,项目是否摇号,要由北京市住建委来定,对于一些关注度较高的楼盘,按照惯例会采取摇号选房。这名工作人员还说:“政府不会介入摇号,如果项目采取了公正摇号,公证处会进行监督。”

中原地产研究中心统计数据显示,包括限竞房在内,2019年北京新建商品住宅成交量虽然同比上涨了57%,但由于2018年、2019年住宅供应量连续两年均超过4万套,商品住宅库存量达8万套,刷新了最近8年的最高纪录。

套利空间的存在,使得北京少数“限竞房”项目出现“僧多肉少”的现象,一些楼盘也采取摇号选房的策略加以应对。与其他城市的摇号政策不同的是,北京“限竞房”摇号是在开发商主导下进行的,这不免让内部购房、捆绑搭售等各类未经证实的消息满天飞。在一些购房者看来,限竞房“网红”楼盘是否能做到公开、公平、公正地销售,是他们目前最为关心的问题。

2018年6月,北京下发了第一批限竞房预售证,按照建设周期推算,今明两年将是限竞房项目的集中交付期。张大伟预计,第一批交付的限竞房项目或出现在2020年3月,今年全年大约有20个项目交付,2021年有50-60个。在80%的限竞房都将亏损的情况下,房屋质量又能否保障呢?

2017年11月,紫光科城以72.6亿元的总价拿下了位于北京市海淀区西北旺镇亮甲店村的上述地块,按照当时的限价规定,该宗地商品住房销售均价不超过58622元/平方米,且最高销售单价不得超过61554元/平方米。

销售不理想,是北京大多数限竞房项目都需要面对的问题。中原地产首席分析师张大伟对中新经纬客户端说:“已经入市的128期、78个限竞房项目,共计有约5.87万套住宅,但现在网签了约2.48万套,网签比例只有42.7%。除了少数楼盘,限竞房项目能够销售过半已经算是优秀了。”

北京的共有产权住房一直采取着较为严格的摇号选房政策。根据规定,共有产权住房开发建设单位在区住房城乡建设委监督指导下,对符合条件的申请家庭进行公开摇号,确定选房顺序。摇号应当使用全市统一的摇号软件,摇号结果在区住房城乡建设委官方网站和销售现场公示3天。

“已经入市的66个限竞房地块(有项目属于多地块)中,有46个块地的房价与地价差在2万元/平方米以内,目前,这些项目中只有8个项目基本售罄,另外4个项目基本保本。整体看,北京入市的限竞房项目中有80%已经亏损,即使未来快速卖完,也只是减少亏损,如果价格战持续,亏损面还会扩大。”该研究中心称。

前述分析师认为,因为市场呈现下行,限竞房并没有像之前预想那样出现疯抢,这可能也是政府部门不敢贸然出台摇号政策的原因。据其了解,北京限竞房市场上有很大一部分是换房需求,如果出台了摇号政策,购房者就需要卖掉名下的住房才有资格参与摇号,显然,在不确定能够买到心仪的住房前,不会有多少购房者会冒险卖房以换取摇号资格。

张大伟建议购房者,今后购买住宅时,应该适当考虑房价与地价存在一定空间的项目,这样会减少质量问题出现的几率。

有分析认为,按照西山锦绣府与周边房价的价差,这一项目的后续销售或较为顺利,不排除会采取摇号选房的可能。西山锦绣府上述负责人称,项目还未取得预售许可证,未来如何销售要服从住建部门的安排。

多数项目将亏损

至今年8月初,一个名为“西山锦绣府”的H5链接开始在北京的购房微信群中传播,该链接介绍了项目的区位、建筑风格、户型等情况。在H5的最后一页,有一个市场调研的报名入口,在“公司名称”一栏中,出现了十几家紫光系企业名称的选项,在“办公地点”一栏中,又出现了紫光系各个公司办公场所的选项。该链接流传开后,不少北京的房产大V和购房者质疑紫光科城私下进行项目的内部销售。

在北京工作多年后,2018年8月,童玲(化名)拿着凑齐的首付款买下了房山区旭辉城项目的一套住宅,加上一些杂项支出,房子的均价接近3.9万元/平方米。

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