都是误判,企业不要有侥幸心理

他是上午演讲中最后一位登台的嘉宾,主持人陈伟鸿在介绍时,是从他的绰号开始说起的,“耿直BOY”“中国好老乡”“白衣骑士”“接盘侠”。

美高梅手机官方网站 ,来源:界面 作者:孙梅欣

他说,真正的勇士敢于直面多样的人生。顺驰时代,他挑战一哥万科;融创时代,他带队伍冲进行业前五;最近“接盘侠”用超40亿元的代价接盘李嘉诚旗下大连项目,让人们再一次见识到他与大腕掰手腕的能耐。

“这一轮的调控不太可能会放松”、“政府要支持并购”。低调许久的孙宏斌,在11月5日民生银行不动产金融年会上再度“喊话”。

这一连串的介绍后,台下听众早已猜出他就是融创中国控股有限公司董事长孙宏斌。

在这场题为《新形势下融创中国的判断和选择》的演讲中,孙宏斌分析了目前的地产政策环境,并谈到新形势下企业未来需要具备能力,并对银行、政府提出建议。

在热烈的掌声下,“众人眼里的节奏大师”孙宏斌站在了台上,已经较少发表观点的他在11月5日这天,在由中国民生银行主办的“中国不动产金融年会·2019”上,以演讲题目“新形势下融创中国的判断和选择”为主题,谈到了宏观调控,谈到了企业发展,同时给政府、企业、银行提了建议,他认为这次调控不是短期的,企业不要有侥幸心理;同时他表示,调控降低了地方政府、市场、企业的预期,风险也低了,对于企业是件好事。

他在演讲中谈到,不让经济依赖房地产已经是上升到政治高度的国家战略。过去这个行业在国家经济中所占比例太大,相关行业在GDP中占比达到30%、土地财政加税收占整体财政收入的40%,行业贷款量占总比28.9%,加上行业贷款、房地产抵押等,占比达到50%,所以地产行业所占资源太多了。

**━━━━**

正是在这一基础上,要改变经济过度依赖房地产,已经是一个国家的政治高度和长期战略选择。“这一次的调控,很多人认为现在压力这么大,什么时候能放松?我说不太可能放松。”孙宏斌对新形势下的行业走向作出判断,认为这几年不断传出可能“松绑”的消息都是误判。

“地方政府现在慢慢也把期望值降下来了”

事实上,直到最近数月,各地的房地产调控仍在密集进行。中原地产研究中心统计数据显示,今年9月单月全国房地产调控政策次数达到48次,今年前9个月合计房地产调控次数达到415次,平均每个工作日有2次以上的房地产调控,刷新了历史记录。

他一如既往地“实话实说”。

孙宏斌认为,未来的房地产发展趋势在城市化需求和改善性需求。中国人民银行调查统计司司长在早前的发言中表示,目前我国常住人口城镇化率在53.7%左右,2030年要达到70%,长远要达到80%以上。

他说,目前,让经济依赖房地产还是不依赖房地产是一个已经上升到政治高度的国家战略。为什么?原因是与房地产行业相关联的产业太多了,这些行业约占GDP的30%;土地收入再加上税收,约占整个财政收入的40%。房地产行业贷款,约占GDP的28.9%,加上其他行业贷款,用房地产做抵押的接近50%。所以这个行业太重要了,占有的资源也太多。

“所以这个空间很大,很多人还在想换房,房地产行业还是会保持很多年。”孙宏斌认为,今年房地产总规模大约在16万亿元左右,并认为这个规模还会保持多年。

“因此,改变经济过度依赖房地产已经是一个国家政治高度和长期战略选择了,我们要理解这次调控。很多人认为现在的压力很大,什么时候能够放松调控?我说不太可能。”孙宏斌表示,2016年10月,政府开始“限价”,很多人觉得2017年“两会”后就能放开,结果没有放开;认为“十九大”后会放开,没有放开;2018年“两会”后会放开,也没有放开,一直等到今天,已经第四个年头了还是没有放开。为什么?主要是因为这个行业太重要了,我们要理解新形势,这个新形势就是两句话,一句是钱不能去房地产,第二句是房地产不能作为经济刺激的工具。所以企业不能有侥幸心理,调控基本上会持续很长时间。

另一个重要趋势是从增量市场往存量市场转变。他谈到,2007年地产总规模还是3万亿规模,从2007到2019年涨了5倍,开发商这些年占得都是增量,所以开发商日子好过,但以后,就是抢15亿存量市场。从抓增量到抢存量,这是很大的变化。

另外,他也认为这次的监管调控有几个要点:第一是限价,限价是一城一策,限价和一城一策既防涨也要防跌。第二,融资端的总量控制和合规性监管,对房地产行业会影响非常大。第三,原来融资端是九龙治水,涉及境外债、境内债,以及发改委、外管局等,现在有了一个“龙网”,已有相关部门监控融资端。“这几个措施我相信是长期的,这样做的目的是以‘稳’为目标;但‘一城一策’是防跌的,限价是防涨的,所以市场不能涨也不能跌。长期来说,我相信涨的压力会特别大;短期来说,跌的压力会特别大。”

对于房企的负债管理,孙宏斌认为当前限价政策以及在现行的负债总量管理下,未来房企想增加负债几乎不可能,行业杠杆肯定在下降。但这样也有好处,地方政府会把土地价格的期望值降低,把未来的风险给降下来,同时限负债总额能把杠杆率拉低。

**━━━━**

谈到自己的建议,孙宏斌也说了很多。他提到,房地产行业综合性极强,但这三年的调控总结起来就是“房价不能涨”,这就导致一些城市市场价格和限价价格差异极大,因此他呼吁政府,保持限价政策下,能否在供地、容积率等方面做些调整。

相关文章

发表评论

电子邮件地址不会被公开。 必填项已用*标注

网站地图xml地图