景业名邦价值几何,万新城市发展商业模式风险待解

景业名邦价值几何,万新城市发展商业模式风险待解

从招股书财务数据来看,万新城市发展自从2017年发展至今,其业绩波动较大,尤其是今年上半年业绩疲弱。招股书显示,万新集团2016年、2017年、2018年及2019年上半年实现收入分别为:2.75亿元、8.6亿元、6.87亿元及1.30亿元。

公司于2016-2018全年及2018、2019上半年分别录得营收为6.41亿元人民币(单位下同)、8.38亿元、13.29亿元、1.25亿元、7.62亿元。公司2016-2018年保持着稳定增长,但2018上半年由于开发项目周期原因仅录得1.25亿元,占2018全年营收不到10%,以致于2018年上半年录得1174.6万元经营亏损。而且公司招股说明书中表示,在财务数据记录之初的2016年1月1日,公司景业荔都第一期及景业清水湾3号第一期等早期项目,于2014、2015年度获收购在建,但2015年末仅有少数物业和溢利交付、确认,期间毛利不足以支付开支,因此公司2016年1月1日录得累计3160万元的亏损。目前公司项目规模并不大,因此经营利润自亏损转盈利,并于期间又出现亏损状况,一定程度体现了房企规模还未成型的弊端。

万新城市发展的利与弊

同时公司目前经营现金流正维持净流出,仅2016年的经营活动出现2.33亿元的净流入,2017年、2018年及2019上半年,公司连续录得2.71亿元、2.1亿元及3.63亿元的净流出,目前维持现金流的主要是投资、融资项。

万新城市发展招股书透露,公司预期在项目的建设初期将不会产生正经营性现金流,并且将需要为未来项目进行进一步融资。由于新城镇建设需要投入巨额资金成本,公司一直以来都是依然项目公司的缴足注册资本金及来自第三方的借款作为主要资金来源。因此,如果公司日后无法获得新的额外融资,或无法确定融资进度,这会在一定程度上影响公司的财务状况及业绩表现。

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8月25日,据港交所网站显示,中国万新城市发展集团已向递交上市申请,其独家保荐人为海通国际。

部分土地被认定为闲置土地,给公司后续发展埋下隐患。智通财经APP了解到,如果未能在土地使用权出让合约的订明期限内开始土地开发、开发面积少于总土地面积的订明部分,或者有关土地开发的总资金支出少于已递交政府的项目提案内所述的预期总投资金额的订明部分,开发在未获政府批准的情况下中止超一年的情况下,土地可能会被定为闲置土地,如出现上述情况,开发商则须缴付土地闲置费或者放弃土地。

58安居客房产研究院首席分析师张波对《企业透明度报告》表示,从万新目前发展来看,由于其专注发展部分大型新城镇项目,因此会受到诸如区域性房地产市场波动的影响,从其具体布局来看,武汉、漳州、承德、涿州等区域房地产市场对其发展会形成较大的影响。同时,由于其主要是从事新城镇规划以及解决方案,其在当地的政府关系显得尤为重要,同时也会受到当地的政策调整等外部风险影响。

负债高企的景业名邦,短期偿债压力很大。智通财经APP了解到,景业名邦目前正维持相当高的借款水平为公司营运提供资金,于2016-2018年末以及2019年上半年,公司总借款分别为7.33亿元、11.22亿元、7.58亿元及16.68亿元,对应资产负债比率分别为1066.4%、306.2%、116%、200.7%,总借款的加权平均实际利率也由2018年的5.74%上升至2019上半年的7.45%,2019年上半年的年内即期还款部分已经高达7.77亿元,同比大幅增长76.73%。

随着中国城镇化改革进程的逐步推进,新城镇规划及咨询也成为了一些公司发展的战略方向。近期拟赴港IPO的万新城市发展,便是其中一个典型代表。

业绩虽然有一定的增长趋势,但受制项目规模也产生了较大的波动性。智通财经APP了解到,景业名邦虽然有物业开发、酒店运营、商业物业投资、物业管理四大业务,但其中无论是营收占比还是毛利贡献方面,物业开发均占到90%以上,因此下文主要讨论公司物业开发业务。

三年业绩发展欠缺稳定性

紧缺的土储资源还有质量问题

而从毛利及毛利率来看,其变化趋势与营收大致相符。2018年上半年,公司获得毛利为3.58亿元,2018年下半年回落至0.463亿元,毛利率也从52.2%下降至27.7%。随后在2019年上半年小幅回升至41.5%,为0.54亿元。由此可见,从2016年至2019年这三年业绩来看,万新城市发展业绩波动偏大,公司整体发展欠缺稳定性。

而且要知道是,资金压力越来越大的景业名邦,其实已经在享受着大量的无息借款。智通财经APP了解到,2016-2018年末以及2019年6月30日,公司应付最终控制股东及其私人公司的非贸易结余分别约为5.38亿元、6.29亿元、11.15亿元及13.63亿元,这部分是由公司陈思铭提供的无息借款。

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目前公司储备项目资源有限,后续发展同样具备不确定性。智通财经APP了解到,景业名邦目前拥有30个物业项目分期,应占建筑面积共计约为300万平方米,其中20万平米的可供出售或出租的已竣工物业、90万平米的在建物业及190万平米的持作未来开发物业。目前的储备项目资源很难支撑起稳定性增长的业绩,公司也在招股书中直言表示,近年来正在急速发展,所处位置优越且成本在商业上可接受的待开发土地供应非常有限。

城镇化解决方案

公司目前毛利率虽然保持较为稳定的增长,但净利润率数据却出现大幅波动,其原因在于公司其它净收益于报告期出现较大波动。数据显示2016-2018全年及2018、2019上半年,该科目分别贡献6037.9万元、3661.8万元、2.31亿元、2292.6万元、6186.5万元,主要由按公允价值列入损益的金融资产利息、投资物业公允价值及出售附属公司收益等非经营性因素,尤其2018年之后该部分出售附属公司收益比例大幅提升。

然而,除去一切风险因素之后,从目前国内新城镇建设的不断推进来看,以万新城市发展为代表的新城镇规划和咨询公司依然拥有较大的发展空间。

截至目前,景业名邦有总地盘面积为26.3万平米的四个项目地盘,被有关政府机关认定为闲置土地,后续可能会出现罚款或者收回土地的情况,对储备资源本就紧缺的景业名邦来说,影响并不小。

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