此番调节不是长期的,只服孙宏斌(Sun HongbinState of Qatar

此番调节不是长期的,只服孙宏斌(Sun HongbinState of Qatar

他是上午演讲中最后一位登台的嘉宾,主持人陈伟鸿在介绍时,是从他的绰号开始说起的,“耿直BOY”“中国好老乡”“白衣骑士”“接盘侠”。

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他说,真正的勇士敢于直面多样的人生。顺驰时代,他挑战一哥万科;融创时代,他带队伍冲进行业前五;最近“接盘侠”用超40亿元的代价接盘李嘉诚旗下大连项目,让人们再一次见识到他与大腕掰手腕的能耐。

文潘永堂

这一连串的介绍后,台下听众早已猜出他就是融创中国控股有限公司董事长孙宏斌。

房地产是“政策市”,说的就是这个行业的闸口大小就在于房地产政策松紧度的调节。

在热烈的掌声下,“众人眼里的节奏大师”孙宏斌站在了台上,已经较少发表观点的他在11月5日这天,在由中国民生银行主办的“中国不动产金融年会·2019”上,以演讲题目“新形势下融创中国的判断和选择”为主题,谈到了宏观调控,谈到了企业发展,同时给政府、企业、银行提了建议,他认为这次调控不是短期的,企业不要有侥幸心理;同时他表示,调控降低了地方政府、市场、企业的预期,风险也低了,对于企业是件好事。

但事实上,老潘走访众多百强房企,几乎很少有房企能真正做到对政策趋势的精准洞察。

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比如逆周期拿地就是个伪命题,低点拿地高点卖房,几乎就是不可能事件,的确能做到这点就不用盖房子了;其次,每一轮城市行情起飞,老潘也有心问了当地典型开发商营销总,他们都表示,的确没预料到这波行情如此之快。

“地方政府现在慢慢也把期望值降下来了”

精准预测都是骗人的,因为变量总比不变的多,很多前提和底层逻辑也在变化。

他一如既往地“实话实说”。

以至于今天的楼市起伏,有点股市的感觉。

他说,目前,让经济依赖房地产还是不依赖房地产是一个已经上升到政治高度的国家战略。为什么?原因是与房地产行业相关联的产业太多了,这些行业约占GDP的30%;土地收入再加上税收,约占整个财政收入的40%。房地产行业贷款,约占GDP的28.9%,加上其他行业贷款,用房地产做抵押的接近50%。所以这个行业太重要了,占有的资源也太多。

预测准,几乎不可能!

“因此,改变经济过度依赖房地产已经是一个国家政治高度和长期战略选择了,我们要理解这次调控。很多人认为现在的压力很大,什么时候能够放松调控?我说不太可能。”孙宏斌表示,2016年10月,政府开始“限价”,很多人觉得2017年“两会”后就能放开,结果没有放开;认为“十九大”后会放开,没有放开;2018年“两会”后会放开,也没有放开,一直等到今天,已经第四个年头了还是没有放开。为什么?主要是因为这个行业太重要了,我们要理解新形势,这个新形势就是两句话,一句是钱不能去房地产,第二句是房地产不能作为经济刺激的工具。所以企业不能有侥幸心理,调控基本上会持续很长时间。

判不准,也导致很多中小房企老板开始索性不要宏观周期判断,因为一个几百亿规模的中小房企,面对一个15万亿超级大海,其实做好自己,做好产品服务和内功,也可以做大,行业是13万亿还是16万亿,还轮不到100亿、200亿房企来操心;

另外,他也认为这次的监管调控有几个要点:第一是限价,限价是一城一策,限价和一城一策既防涨也要防跌。第二,融资端的总量控制和合规性监管,对房地产行业会影响非常大。第三,原来融资端是九龙治水,涉及境外债、境内债,以及发改委、外管局等,现在有了一个“龙网”,已有相关部门监控融资端。“这几个措施我相信是长期的,这样做的目的是以‘稳’为目标;但‘一城一策’是防跌的,限价是防涨的,所以市场不能涨也不能跌。长期来说,我相信涨的压力会特别大;短期来说,跌的压力会特别大。”

但对大房企就不一样了,航母房企就必须向大海中航母和巨轮一样,各种雷达和监控器都得全套和24小时监控,都力图尽可能看清方向和趋势,以减少风暴对航母房企的冲击。

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基于此,TOP头部房企往往对房地产政策、行业蛋糕、行业走势、金融面、行业集中度、系统风险等研究颇多。万科的谭华杰,恒大研究院的任泽平、保利研究院……往往很多研究非常系统且务实,这其中,每年以敢言敢说的融创孙宏斌,虽然整体很少行业分享,但每年总有那么几次的“耿直发言”。或业绩会,或少数高峰论坛。

未来房地产的规模有多大?

就在昨天民生银行的不动产金融年会上,孙宏斌做了主题为《新形势下融创中国的判断和选择》的演讲。讲了二十分钟,但已经把房地产的未来、当下机会与风险、政策是否放松、未来头部房企的机会等都做了简单直接的判断。

他表示,这个行业的规模我估计还会保持很多年,今年市场销售规模大概会在16万亿元,且还会保持很多年。一个是城市化需求;另一个是改善型需求。

无论对错精准,分享给大家,也是一种重要声音!

同时,他认为行业还会有一些变化,一是即到销售规模达到15万亿元量级时,会从增量市场向存量市场转变,这并不是指二手房市场的存量、增量,而是一手房市场的存量,这个时候就会很难做了。

演讲者:孙宏斌

二是,这一轮去库存基本上把一二三线城市的库存去没了,现在出现了一二手房价倒挂,房价也给限制住了。最大的问题就是把风险挤压到了低线城市,四五线城市、五六线城市;低线城市房价翻了一番,供应量增加很多,有风险吗?没有。但要看结构的话风险大了去了,这是结构性风险,也包括一二线城市。

来源:民生银行不动产金融年会,发言文字来源壹地产

三是,今后在负债总量管理的情况下,想增加负债是几乎不可能的,这种管理下,房地产行业的杠杆在下降,因为限价,将整个行业的风险定住了;建设总量被控制后,杠杆率降下来了。而且现在好就好在调控已经把政府的期望值调下来了,原来房价跌了,政府的地价不降,随便出来的地价起价算一下账都是亏钱的。所以地方政府现在慢慢也把期望值降下来了。“限负债总额把杠杆率降下来后,这个行业我觉得会更好一点。”

判断1:不让经济过度依赖房地产,或是“国策”

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目前房地产政策环境,是中国经济是否还依赖房地产?这是一个国家战略,是一个已经上升到政治高度的国家战略。为什么?

“银行要支持头部企业”

这个行业太大、太重要了。

对于房地产企业来说,他认为一定不能把这次调控当成短期的,它一定是长期的,是国家战略。“现在,习总书记理论体系的支柱是以人民为中心,那么以人民为中心房价就不能大涨。”

这个行业及相关行业在整个GDP中要占到30%;

企业也要提高综合竞争力。首先,要去库存,库存有问题说不上是综合竞争力。“有库存很麻烦,挣点钱很难亏钱却特别容易。所以如果库存有问题,土地储备布局不对且贵了,那基本上就别说综合竞争能力了,只能说能不能活着”。其次,做好企业的品牌、产品、服务。再次,要提高企业的综合竞争力还要看布局和土储质量。第四,要坚定布局消费升级,像文旅、文娱、教育、医疗、大健康等这些都是大行业。上述产业我们也进行了一定布局,这些布局主要是为了今后5年、10年以后的发展,企业发展不仅要从容稳健,还要讲规模、讲高质量增长。

这个行业的卖地收入加上税收收入占整个财政收入的40%。

在是次会议上,他也给银行提了些建议,一是他认为银行可以限总量,但不能将按揭限得太狠,按揭如果没有增量的话,房地产行业会很麻烦。二是也要支持并购,原因是并购是解决风险最快的方法,不管是从额度上还是并购贷上都要支持。三是要支持头部企业,“前5名大概占据了18%的市场份额,我估计我们是在前5名里。5年后,大概市占率会达到30%。这个数据水平,是与其他行业的正常水平接近的。汽车行业的前五名占据了51%,啤酒行业占据了73%,空调行业占到了78%,手机行业前五名占到了83%。头部房企市占率的提升,有助于提升地产行业的稳定度。”

这个行业的贷款,占28.9%,加上其他行业贷款,用房地产做抵押的,是50%。

所以这个行业太重要了,占的资源已经太多了。

改变经济过度依赖房地产,已经是一个国家的政治高度和长期战略选择,我们要理解这次的调控。

判断2:“期待”调控放松?这不太可能

我们这三年的调控主要就是一句话,房价不能涨。

你说现在经济压力比较大,会不会还会怎么样?我觉得不会的。

四中全会已经有这样的政 治定力了。经济增长不需要那么高,4%就挺好

大家记得2016年10月份限价,很多人其实是误判了,觉得:

2017年“两会”以后就能放开,结果没有放开。

说十九大以后放开,结果没有放开。

说2018年“两会”以后放开,还是没有放开。

一直等到今天,已经第四个年头了,还是没有放开。

主要是这个行业确实太重要了,要理解新形势。

新形势就是这次的调控,第一句话是钱不能去房地产,第二句话是房地产不能作为经济刺激的工具,第三句就是“这一轮调控加上上一轮限价”,这是一个长期的行为。

这是从国家政治高度和国家战略,所以不能有侥幸心理,这轮调控,基本上会持续很长时间。

判断3:16万亿规模或会保持很多年

未来房地产整体规模,原来我们说60%多,将来还要达到80%多,2030年到达70%,这个空间还是挺大的。

一个是城市化的需求,另外是改善性需求,你在座的每一个人,你身边的10个人,肯定有5个人想要改善,肯定有一半的人想换房子。

虽然你不换也能活着,但是你都希望换!

这个行业我估计还会保持很多年

今年大概是16万亿左右,这个规模大概还会保持很多年。这是一点。

判断4:房企主战场之变:从抢增量到抢存量

行业还有一个变化,到15万亿的量级的时候,从增量市场往存量市场变。

原来在2007年的时候,这个行业是3万亿,2008年的时候降了一点,2点几万亿。

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