盛德紫阙部分已售房源未获预售证,盛德紫阙今年11月交房

盛德紫阙部分已售房源未获预售证,盛德紫阙今年11月交房

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违规销售背后的资金风险

  北京市规划委员会市规函(2014)21号公示,文章出处

在贾瑞果看来,最为稳妥的办法是购房人可以与开发商协商退费,还可以主张一部分违约责任,在预期利益损失上,也有可以争取的空间。不过,多位业主向北京商报记者表示,对比周边二手房,7万元/平方米左右购入的房屋售价目前出现了较大的涨幅,谁也不愿意轻易放弃好地段房源,更不愿意轻易牺牲房价上涨所带来的利益。
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盛德紫阙虽然是烂尾改造项目,但由于临近北二环,地理位置优越,在重新入市时受到了很多购房人的欢迎,但是原本定于2016年12月31日的交房时间被延期一年,这让很多已经签订购房合同的业主倍感不安,一部分业主的焦虑感更甚,胡静便是其中一位。

  根据统计,盛德紫阙项目对业主们的总赔偿金额约近上亿元,不少业主担心,这笔赔偿金额是否会影响到开发商资金的正常周转。

胡静向北京商报记者出具了一份《北京市商品房认购书》,这也是胡静手中购买该项目的凭证之一,该认购书第二条中提到:“出卖人同意认购人按照下列方式付款,一为一次性付款;二为分期付款;三为贷款方式付款;四为其他方式。认购人应当于签订本认购书当日内,一次性向出卖人支付预付款,该预付款在签订《北京市商品房买卖合同》或购房相关文件时转化为认购人的购房款。”该认购书的出卖人正是盛德紫阙项目的开发商北京杰宝房地产开发有限责任公司。

  在违约金赔偿方面,2016年12月19日第四次沟通会上,盛德紫阙与业主及内评的业主代表达成的补充协议,其内容已在在盛德紫阙官网中公示。

“烂尾王”盛德紫阙

  经工作人员细心讲解,王先生对盛德紫阙项目的工程进度、资金保障、产权办理以及违约赔偿进行了充分的了解之后,在协议书上签下了自己的姓名。看着售楼处内公示栏上的承诺书、施工进度表以及资金监管公示,一直悬着心的王先生暂时平静了些许。

1月12日北京商报刊发的《盛德紫阙延期交房、二度烂尾风声再起》一文,受到读者广泛关注,更有该项目业主向北京商报记者进一步报料称,盛德紫阙已经提前销售了未获得预售许可证的房源,根据北京市住建委相关规定,房地产项目未取得商品房预售许可证之前,不得排号、定房、内部认购或收取任何预付款性质的费用。业内人士指出,盛德紫阙在“五证”不全时销售房源,涉嫌违规,随着盛德紫阙项目整体交房日期的延后,购房人预购无证房源的风险也变得越来越大。

  2016年11月16日对王先生来说并不是个好日子,这天他接到了盛德紫阙的告知书,被告知房屋未达到交房标准,交房日期延期至2017年9月30日。不过,从他踏入售楼处维权那天起,盛德紫阙项目并未推卸责任,而是积极的组织了四场业主沟通会议,最后一次沟通会议日期是2016年12月19日。

另有业主向北京商报记者出具的一份资料显示,北京市规划委员会批准该项目的建设规模为86000平方米,地下3层,地上18层,高度62.85米;局部19层,高度65.75米,2001年4月开工建设,2003年1月竣工。在施工过程中,杰宝公司未经规划行政许可,改变部分楼层的规划使用性质进行建设,建成后工程总建筑面积、地下车库、人防工程等与原规划审批内容不符,构成违法建设,2013年4月28日,市规划委对增建的5049.39平方米建设行为依法作出了行政处罚。杨凯也向记者表示,19和20层未能拿到市住建委的商品房预售许可证是因为该部分还不具备市规划委批的规划许可和验收手续。“当时已经进行过罚款,市规划委的意思是不再为项目办理规划许可证、验收手续,让北京市住建委直接登记发证,但是市住建委方面表示还需要规划验收,目前我们也在协调推进。”

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《商品房销售管理办法》也对预售的概念做了进一步明确:本办法所称商品房预售,是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人,并由买受人支付定金或者房价款的行为。

  此前,该项目由于多种因素空置了十余年,盛德紫阙开发商在接手该项目后,根据国家要求对主体进行加固工程,纯正的ArtDeco风格、挺拔的建筑高度、纯石材外立面……在经历了之前“凤凰涅槃”风波之后,盛德紫阙项目以求能够“浴火重生”,以崭新面貌亮相于市场。

正如贾瑞果所说,以预购的方式购买未获取预售许可证的房源,购房人所承担的风险在于对预付款及房屋所有权去向的无法掌控上。胡静进一步表示,开发商给业主交代的未获得预售许可证的理由是,19和20层属于违规建筑,因此未能与项目中的其他房源一同拿到预售许可证。

  在售楼处内的公示栏中,张贴着一份盛德紫阙精装修进度计划表。进度表的周期为2017年3月1日到2017年9月20日,从现场测量放线到验收,每一个阶段的施工进程计划清晰可见。

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  无论从工程进度、资金保障、产权办理还是违约赔偿方面,王先生和部分业主们暂时吃下了一颗定心丸,静待2017年9月30日收房那一天。

多位业内人士向北京商报记者表示,根据商品房销售的相关规定,在没有取得预售许可证的情况下,提交购房的任何费用都是不允许的,而在调控进一步趋紧的背景下,购房人所面临的最大风险在于前期投入资金的去向问题。“悲观的一个结果是,经过这一轮调控,民营中小型企业的资金若是撑不住的话,可能会出现资金断裂的风险,如果项目由此再度烂尾,那么购房人所提前预付的资金就难收回。”同策咨询研究总监张宏伟如是说。

  协调:四次业主沟通 确定赔偿标准并明确房产证办理

另据《城市房地产开发经营管理条例》第二十三条的规定,房地产开发企业预售商品房应当已办理预售登记,取得商品房预售许可证明;第二十七条规定,房地产开发企业预售商品房时,应当向预购人出示商品房预售许可证明;第三十九条则称,违反本条例规定,擅自预售商品房的,由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令停止违法行为,没收违法所得,可以并处已收取预付款1%以下的罚款。

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那此类房屋提前预定并收入相应的预定金是否合规呢?资料显示,市住建委于2006年发布的《关于进一步规范我市商品房预销售管理的通知》中提到,未取得商品房预售许可证之前,不得排号、定房、内部认购或收取任何预付款性质的费用。

  “目前把补充协议签了,可以踏实过个年了。”临近过年,奔波于维权的王先生松了口气,一直为是否可以按协议约定如期收房而焦虑的他,终于把悬在半空中的心放了下来。

根据上述系列办法和规定,中咨律师事务所律师贾瑞果向北京商报记者表示,杰宝公司涉嫌违规销售。“没有预售许可证,那就意味着购房人没有真正意义上买到房,开发商如果资金不足或者资不抵债,那预付款也可能拿不到。”贾瑞果如是解释。针对杰宝公司的上述销售行为是否违规、又如何进行监管等问题,记者也向市住建委发去采访函,但是截至发稿未收到相应回复。

  对于业主们对项目方资金情况的焦虑,盛德紫阙向业主出示了一份《盛德紫阙延期交房情况说明》,在资金链方面,盛德紫阙项目并未出现资金链紧张或断裂情况。首先,目前国家相关部门对盛德紫阙项目介入并进行资金监管,规定监管资金不低于8000万,目前监管资金充足;第二,盛德紫阙的商业部分及住宅部分待售房源总货值近30亿元左右。第三,在开发商资金实力方面,盛德紫阙项目背后的集团为盛德基业,该公司的业务分为金融投资、低碳置业、商贸物流和环保科技四个板块,其中房地产业务板块为盛德置业,包括北京分公司、廊坊分公司和无锡分公司,在项目背后庞大的集团各板块业务支撑下,资金链尚处于正常运行状态。

“烂尾王”盛德紫阙涉嫌违规销售

  此外,盛德紫阙项目部分增建房源问题也揪着业主们的心,由于19和20层为历史遗留的增加建筑面积,因此未能与项目中的其他房源一同拿到预售许可证,对此,项目方回应,已经对增建部分在住建委交付了相应罚款,北京市规划委员会和北京市住房和城乡建设委员会已出具了两委会会议纪要,此后北京市规划委员会已经致函北京市住房和城乡建设委员会,根据会议纪要和函件的精神,直接办理房屋产权登记,不存在获取不了房产证问题,对此,业主们可以登录盛德紫阙项目官方网站查询规划公示和交房事宜说明。

辩称“内部预定”

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